Tikinti sektoru son illərdə ən sürətlə inkişaf edən sahələrdən biridir. Bakıda həyata keçirilən müxtəlif profilli layihələr bunu bir daha təsdiq edir. Son illərdə Bakıda premium klass yaşayış təyinatlı layihələrin tikintisi geniş vüsət alıb. Yalnız son bir ildə daşınmaz əmlak bazarına 10-a yaxın yeni premium layihə daxil olub. “AS Group Investment” Şirkətlər qrupu nəzdində Strateji araşdırmalar mərkəzi son aylarda aktiv reklam fəaliyyətinə başlayan və özünü premium klass yaşayış kompleksi (binası) kimi mövqeləndirən 10 layihənin qiymətlərini, parametrlərini və satış şərtlərini araşdırıb.
1m² qiyməti 1250-2900 AZN təşkil edir
Premium mənzillərin 1m² qiyməti kifayət qədər geniş diapazonda, 1250 AZN-dən 2900 AZN-dək dəyişir (Mərkəzi bankın cari məzənnəsi ilə 734-1703 dollar). Müqayisə üçün qeyd edək ki, Rusiyanın paytaxtı Moskva şəhərində premium klass mənzillərin 1m² orta qiyməti 14 000 dollar təşkil edir. Beləliklə, Bakıda mənzillərin qiymətinin çox baha olduğu fikri həqiqətə uyğun deyil.
Qeyd edək ki, tikinti sona yaxınlaşdıqca qiymət bahalaşır fikri də öz təsdiqini tapmır. Araşdırılan 10 layihədən yalnız 1 bu il təhvil veriləcək. Digər 9 layihə kompleks şəklində 2018-2022-ci illərdə təhvil veriləcək. Müqayisə üçün qeyd edək ki, bu ilin sonunda istismara təhvil veriləcək “Renessans Palace” premium klass yaşayış kompleksində qiymət, araşdırılan 10 premium layihə üçün orta diapazonda – 1800-2200 AZN civarında dəyişir.
Premium klassın ən əsas tələblərindən biri olan yerləşməyə 10 layihənin hamısı cavab verir. Xatırladaq ki, premium klass tikili mərkəzdə, sakit bir yerdə yerləşməlidir. Araşdırılan premium layihələrin 4 Səbail, 2 – Nəsimi, 3 – Nərimanov, 1 – Xətai rayonu ərazisində yerləşir.
Həyət ya çox kiçikdir, ya da ümumiyyətlə yoxdur
Premium mənzil alıcılarının önəm verdiyi həyətyanı sahə və parkinq sayında isə vəziyyət qənaətbəxş deyil. Halbuki, son illərdə premium klass tikililərdə yeraltı parkinqin inşası və “avtomobilsiz həyət” konsepsiyasının tətbiqi bu önəmli məsələlərin həllinə yol açmalı idi. Xüsusilə də, bu istiqamətdə artıq müsbət bir təcrübə var. “Renessans Palace” premium klass yaşayış kompleksində “avtomobilsiz həyət” konsepsiyasının tətbiqi sayəsində 1,5 ha sahəsi olan həyət sakinlərin sərəncamına veriləcək. Avtomobillər xüsusi girişlərdən birbaşa 1500 avtomobil üçün nəzərdə tutulmuş 3 mərtəbəli yeraltı dayanacağa daxil olacaq. Amma araşdırma predmeti olan və premium klass kimi mövqeləndirilən yaşayış komplekslərində parkinq sayı bəzən mənzil sayından da azdır. Halbuki, premium standartlara əsasən hər mənzilə orta hesabla 1,5 parkinq yeri düşməlidir. Həyətyanı sahədə də vəziyyət birmənalı deyil. Araşdırılan layihələrdən yalnız 3-də həyətin sahəsi qənaətbəxş səviyyədədir. Digər layihələrdə həyətin sahəsi ya çox kiçikdir, ya da ümumiyyətlə yoxdur.
Mənzillər təmirsiz təhvil verilir
Premium klass mənzil alanlar imkanlı insanlar olduğuna görə, əksər hallarda hətta əla təmir olunmuş mənzillər də sakinlər tərəfindən yenidən təmir olunur. Məhz bu amilin təsiri ilə, premium klass layihələrin yalnız 3-də mənzillər ilkin təmir vəziyyətində (santexnik, elektrik və malyar işləri tam görülmüş şəklində) təhvil verilir. Digər 7 layihədə isə mənzillər təmirsiz təhvil verilir.
Daha bir maraq doğuran məqam yaşayış komplekslərində təklif olunan xidmətlərin çeşidinin genişlənməsidir. Kommunal xidmətlərə mərkəzləşdirilmiş istilik sistemi, mühafizə xidməti, videomüşahidə sistemi, konserj xidməti, işıqlandırma, ümumi ərazilərin təmizlənməsi, liftə xidmət, həyətyanı sahəyə qulluq kimi xidmətlər daxildir. 1 m² üçün kommunal xidmətlər üzrə aylıq ödəniş əksər hallarda 1 AZN-dən artıq deyil.
Yalnız 1 layihədə ipoteka var
Araşdırılan 10 layihədən yalnız birində 20 illik ipoteka var. İlkin ödənişin həcmindən asılı olaraq 20 illik ipotekanın illik faizi 11-15% təşkil edir. Digər premium layihələr isə öz müştərilərinə qısamüddətli kredit təklif edir. Əksər hallarda kreditin ilkin ödənişi 30%, müddəti isə 24 ay təşkil edir.
Nəticə
Ekonom mənzil bazarında təklif bolluğu tikinti şirkətlərini premium mənzil bazarına üz tutmağa vadar edir. Bazara yeni çıxmış layihələr nəzərə alınmaqla Bakıda inşa olunan 20-dən çox premium klass yaşayış kompleksi mövcud tələbi qat-qat üstələyir. Təklifin çoxluğu rəqabəti kəskinləşdirir, bununla da keyfiyyətə müsbət təsir göstərir. Amma bu vəziyyət, tikintisi satışdan əldə edilən gəlir hesabına aparılan yaşayış komplekslərini risk qrupuna daxil edir. Bunu nəzərə alaraq, Strateji araşdırmalar mərkəzinin mütəxəssisləri yalnız tikintisi başa çatmaqda olan binalarda mənzil almağı tövsiyə edir.
